Durante décadas hemos confundido dos cosas que no son exactamente lo mismo.
Prosperar.
Y especular.
La primera consiste en crear valor.
La segunda puede consistir simplemente en apropiarse del valor que genera la escasez.
La diferencia parece pequeña hasta que hablamos de una vivienda.
Porque fabricar una mejor máquina, desarrollar un medicamento, crear una empresa, diseñar un software o producir más eficientemente puede generar riqueza nueva.
Pero comprar veinte viviendas en un lugar donde faltan viviendas no necesariamente produce nada nuevo.
Puede producir rentabilidad.
Que es diferente.
Y esa diferencia debería importar.
Nadie debería pedir permiso para prosperar
Una sociedad que penaliza cualquier acumulación termina penalizando también el esfuerzo, la innovación y el riesgo.
Quien crea una empresa que funciona debería poder enriquecerse.
Quien inventa algo útil debería poder beneficiarse.
Quien trabaja, ahorra e invierte debería poder construir patrimonio.
Incluso quien compra una segunda vivienda y la alquila debería poder obtener una rentabilidad razonable.
El problema no empieza cuando alguien gana dinero.
Empieza cuando descubrimos que la forma más sencilla de ganar dinero consiste en controlar aquello que otros necesitan inevitablemente.
Ahí cambia la naturaleza del mercado.
Porque nadie necesita comprar determinada marca de teléfono.
Nadie necesita comer en determinado restaurante.
Nadie necesita contratar determinada plataforma.
Pero todo el mundo necesita algún lugar donde vivir.
Y cuando un bien es inevitable, escaso y territorialmente limitado, la capacidad de quien lo controla crece extraordinariamente.
Entonces aparece una pregunta que nuestra economía evita cuidadosamente:
¿debe existir un límite a la rentabilidad cuando esa rentabilidad nace principalmente de una necesidad básica?
El problema no es tener dos pisos
Quizá incluso tampoco diez.
El problema está en otra parte.
Está en la concentración.
En el momento en que acumular propiedad deja de ser simplemente construir patrimonio y empieza a modificar el mercado del que posteriormente obtienes beneficio.
Porque hay una diferencia entre participar en un mercado y adquirir suficiente capacidad para influir sobre su escasez.
Eso debería ser central en cualquier discusión sobre especulación.
No hace falta prohibir la riqueza.
No hace falta impedir que alguien tenga patrimonio.
No hace falta convertir cada propietario en sospechoso.
Podemos establecer escalones.
Una vivienda.
Dos.
Cinco.
Diez.
Cien.
Mil.
No son económicamente lo mismo.
Sin embargo muchas veces las tratamos como si lo fueran.
Un particular que alquila el piso que heredó de sus padres y una sociedad que controla cinco mil viviendas aparecen bajo la misma palabra:
propietario.
Es jurídicamente cómodo.
Económicamente es bastante absurdo.
Acumular debería hacerse progresivamente más caro
Podríamos asumir un principio sencillo:
cuanto mayor sea tu capacidad para concentrar un bien esencial, mayor debe ser también tu obligación hacia la sociedad que sostiene ese mercado.
No significa expropiar.
Significa introducir fricción.
Puedes crecer.
Puedes invertir.
Puedes comprar.
Pero cada escalón adicional implica mayores exigencias.
Fiscalidad progresiva.
Obligaciones de transparencia.
Protección del inquilino.
Condiciones especiales para grandes tenedores.
Límites a determinadas prácticas de concentración.
Mayor responsabilidad sobre vivienda vacía.
Porque si tratamos de idéntica forma al propietario de dos viviendas y al propietario de veinte mil, no estamos defendiendo el mercado.
Estamos ignorando el poder de mercado.
La riqueza no debería tener prohibida la escalera
Pero quizá debería encontrar puertas.
Aquí aparece una idea aparentemente contradictoria.
Una persona debería poder hacerse rica.
Muy rica.
Extraordinariamente rica.
Pero eso no significa que cualquier mecanismo para conseguirlo tenga que ser socialmente aceptable.
Puedes desarrollar tecnología.
Construir fábricas.
Crear servicios.
Exportar.
Invertir.
Innovar.
Pero quizá determinadas áreas deberían tener una velocidad máxima.
Vivienda.
Agua.
Energía básica.
Sanidad esencial.
Infraestructuras críticas.
No porque sean sagradas.
Porque sin ellas la libertad teórica de las personas se vuelve bastante ridícula.
Un trabajador puede rechazar Netflix.
No puede rechazar dormir.
La vivienda protegida contiene otra contradicción todavía mayor
Construimos vivienda protegida con suelo público.
Con ayudas públicas.
Con planificación pública.
Con subvenciones.
Con precios limitados.
Con esfuerzo colectivo.
La entregamos a alguien en condiciones mucho mejores que las de mercado.
Y después esperamos algunos años.
Hasta que, en determinados modelos y territorios, puede acabar incorporándose total o parcialmente al mercado libre.
Entonces ocurre algo maravilloso.
El Estado subvencionó parte de la vivienda.
La sociedad asumió parte del coste.
El beneficiario disfrutó del precio protegido.
Y finalmente alguien captura privadamente parte de la revalorización generada por el mercado.
La ayuda pública se privatiza.
Es una ingeniería extraordinaria.
Socializamos el esfuerzo.
Privatizamos la plusvalía.
Una vivienda protegida debería ser protegida para siempre
Aquí la regla podría ser sorprendentemente sencilla.
Lo que nace protegido permanece protegido.
Siempre.
No durante veinte años.
No durante treinta.
No hasta que una normativa permita descalificarlo.
Siempre.
Porque la sociedad no construyó aquella vivienda para fabricar una futura oportunidad especulativa.
La construyó para solucionar un problema habitacional.
Si ese piso deja algún día de pertenecer a la persona que lo adquirió, debería regresar al mismo circuito.
Puede venderlo.
Claro.
Pero no a cualquier precio.
Puede transmitirlo.
Pero dentro del sistema.
Puede recuperar su inversión.
Puede recuperar mejoras justificadas.
Puede existir una actualización razonable vinculada a inflación o parámetros establecidos.
Lo que no debería existir es una plusvalía especulativa extraordinaria.
Puedes vender. No puedes especular
La distinción es fundamental.
Imaginemos una vivienda protegida adquirida por 120.000 euros.
Veinte años después, su propietario quiere trasladarse.
Perfecto.
Debe poder venderla.
Pero la pregunta es:
¿por qué una inversión pública destinada a garantizar vivienda debería convertirse veinte años después en un premio de 300.000 euros porque el barrio se ha revalorizado?
Puede establecerse una fórmula.
Precio original actualizado.
Inflación acumulada.
Reformas acreditadas.
Determinados costes.
Quizá una rentabilidad razonable.
Y nada más.
La siguiente familia adquiere esa vivienda dentro de condiciones similares.
La vivienda sigue cumpliendo su función.
Después otra familia.
Después otra.
Así durante generaciones.
Una vivienda pública o protegida dejaría de ser únicamente una ayuda a una persona concreta.
Se convertiría en infraestructura social permanente.
Ese pequeño cambio lo transforma todo
Porque actualmente una parte importante de las políticas de vivienda se comportan como si cada generación tuviera que empezar desde cero.
Construimos.
Subvencionamos.
Protegemos.
Liberamos.
Perdemos.
Y volvemos a construir.
Es una especie de síndrome de Penélope inmobiliario.
El Estado construye de día lo que el mercado desteje por la noche.
Después nos preguntamos por qué nunca tenemos suficiente parque protegido.
La respuesta puede ser incómodamente sencilla:
porque dejamos escapar una parte de lo que ya habíamos creado.
Si cada vivienda protegida construida desde hace cincuenta años hubiera permanecido permanentemente protegida, el patrimonio social acumulado sería muy diferente.
La vivienda pública debería funcionar como un bosque.
Puedes utilizar sus frutos.
No necesitas talarlo cada generación.
Pero también hay que permitir propiedad
Porque tampoco tiene sentido crear un sistema donde la única alternativa sea alquilar eternamente al Estado.
Puede existir vivienda protegida en propiedad.
Y esa idea tiene ventajas.
La familia construye estabilidad.
Puede transmitir determinados derechos.
Cuida el inmueble.
Construye ahorro.
Siente arraigo.
Pero la propiedad puede estar limitada en su capacidad especulativa.
Eso ya existe parcialmente en muchos modelos jurídicos.
Lo importante sería llevar el principio hasta sus últimas consecuencias:
eres propietario del uso, de la seguridad y de una parte razonable del valor. No eres propietario del derecho a capturar ilimitadamente una plusvalía creada gracias a una intervención pública.
Eso cambia completamente la filosofía.
Quizá necesitamos separar patrimonio de especulación
Porque durante mucho tiempo hemos tratado ambos conceptos como equivalentes.
Ahorrar para comprar una vivienda es construir patrimonio.
Comprar una segunda puede ser inversión.
Comprar diez puede seguir siendo inversión.
Pero llega un momento en que la escala modifica la naturaleza económica.
Es algo que aceptamos perfectamente en otros ámbitos.
Una pequeña tienda y Amazon no reciben exactamente la misma regulación.
Un bar y una multinacional alimentaria no representan el mismo riesgo sistémico.
Una cooperativa de crédito y un gran banco no son exactamente lo mismo.
¿Por qué en vivienda seguimos obsesionados con fingir que toda propiedad es equivalente?
La especulación funciona especialmente bien cuando hay escasez
Eso la hace distinta de otras actividades productivas.
Una empresa tecnológica suele ganar más dinero si fabrica algo mejor.
Una constructora gana construyendo.
Un agricultor produciendo.
Pero determinados propietarios pueden beneficiarse simplemente porque otros no construyen.
Cuanto menos producto exista, más vale el suyo.
Ahí aparece una contradicción económica extraordinaria.
La sociedad necesita más viviendas.
El propietario de determinadas viviendas puede beneficiarse de que no aparezcan demasiadas.
No necesita conspiración.
Es simplemente estructura de incentivos.
Por eso el mercado inmobiliario necesita una arquitectura regulatoria mucho más inteligente que repetir:
«Oferta y demanda».
Por supuesto que es oferta y demanda.
Precisamente por eso debemos ocuparnos obsesivamente de ambas.
Construir más.
Liberar suelo donde tenga sentido.
Agilizar licencias.
Reutilizar edificios.
Densificar racionalmente.
Crear transporte.
Pero simultáneamente evitar que la nueva oferta termine siendo absorbida progresivamente por actores cuyo modelo de negocio consiste en concentrarla.
El objetivo no debería ser abaratar absolutamente todo
Tampoco convertir una vivienda en algo sin valor.
Eso destruiría patrimonio de millones de familias.
La vivienda seguirá siendo cara porque construir es caro, el suelo es limitado y determinadas localizaciones son extraordinariamente deseadas.
El objetivo debería ser otro:
crear una enorme capa de vivienda fuera de la lógica especulativa.
Una base.
Un suelo de seguridad.
Un parque que crezca cada año y jamás se reduzca.
Público.
Cooperativo.
Protegido.
Cesión de uso.
Propiedad limitada.
Diferentes fórmulas.
Pero con una condición común:
no convertirse nunca en producto especulativo.
Una economía necesita lugares donde el mercado termine
No porque el mercado sea malo.
Porque ningún mecanismo sirve para todo.
No organizamos un hospital mediante subastas mientras alguien se desangra.
No vendemos cada plaza escolar diariamente al mejor postor.
No privatizamos cada centímetro de acera.
Existen bienes cuya función social aconseja retirar una parte de ellos de la lógica de maximización del precio.
La vivienda podría funcionar igual.
Una parte completamente libre.
Otra regulada.
Otra permanentemente protegida.
El error es obligarnos a escoger entre dos caricaturas:
todo mercado.
O todo Estado.
Entre ambas existe un universo entero.
El derecho a enriquecerse termina donde empieza el derecho a capturar la necesidad
Probablemente esa sea la idea central.
Nadie necesita pedir disculpas por prosperar.
La riqueza puede ser extraordinariamente útil.
Financia empresas.
Tecnología.
Investigación.
Empleo.
Innovación.
El problema aparece cuando descubrimos que es más rentable poseer una necesidad que solucionar un problema.
Porque entonces hemos creado exactamente el incentivo equivocado.
Si hacerse millonario construyendo cien mil viviendas es rentable, fantástico.
Si hacerse millonario comprando diez mil viviendas existentes para aprovechar su escasez es todavía más rentable, quizá tenemos un problema regulatorio.
La economía debería premiar más al que aumenta la abundancia que al que captura la escasez.
Parece una obviedad.
No siempre lo es.
Y tampoco necesitamos demonizar al rico
Esa discusión nos distrae.
No importa demasiado si una persona posee diez millones o diez mil millones.
Lo importante es cómo los consiguió y qué poder económico le permite ejercer esa riqueza sobre bienes esenciales.
Podemos permitir acumulaciones enormes en unas actividades y establecer límites fuertes en otras.
Un fundador tecnológico puede valer cincuenta mil millones.
Perfecto.
Pero quizá eso no implica que pueda comprar medio millón de viviendas en una ciudad.
No porque sea rico.
Porque controlar vivienda genera un tipo diferente de poder.
Exactamente igual que la sociedad limita la concentración bancaria, energética o de telecomunicaciones.
El capitalismo ya conoce los límites.
Los llama regulación de competencia.
Propiedad sí. Absolutismo patrimonial no
Esa podría ser la frontera.
La propiedad privada es uno de los grandes mecanismos de autonomía individual.
Permite independencia.
Seguridad.
Ahorro.
Transmisión.
Proyecto personal.
Pero convertirla en un principio absoluto puede generar exactamente lo contrario.
Una sociedad de propietarios muy poderosos y ciudadanos permanentemente dependientes de ellos.
La propiedad debería garantizar libertad.
No reconstruir relaciones feudales mediante contratos de alquiler.
Construir un patrimonio colectivo que nunca desaparezca
Imaginemos otra lógica.
Cada año España construye o incorpora determinado número de viviendas protegidas.
Diez mil.
Veinte mil.
Cincuenta mil.
Da igual para entender el mecanismo.
Ninguna abandona jamás el parque protegido.
Algunas serán alquiler.
Otras propiedad limitada.
Otras cooperativas.
Pasarán décadas.
Cada generación añade nuevas viviendas.
Pero ninguna generación destruye el esfuerzo anterior.
Después de cincuenta años existiría una enorme capa habitacional protegida.
No necesitaríamos inventar cada crisis desde cero.
Eso es lo verdaderamente poderoso de la idea.
No es simplemente ayudar a personas.
Es acumular patrimonio social.
Capital público a largo plazo.
La vivienda protegida no debería ser una lotería
Hoy conseguir determinadas viviendas protegidas puede convertirse en una fortuna biográfica.
Una persona accede.
La siguiente queda fuera.
Si posteriormente esa vivienda puede acabar vendiéndose a precio de mercado, la diferencia entre ambas puede terminar siendo gigantesca.
Eso genera arbitrariedad.
Un sistema permanentemente regulado elimina buena parte de ese premio extraordinario.
Recibiste una ventaja.
La disfrutaste.
Construiste tu vida.
Quizá recuperaste tu inversión con una actualización razonable.
Y después esa ventaja pasa a otra persona.
Eso parece mucho más parecido a una política pública que a un billete de lotería.
El verdadero capitalismo sostenible quizá necesite límites
No límites contra la riqueza.
Límites contra la extracción.
Porque hay dos formas muy diferentes de ganar mil millones.
Inventar algo que millones de personas quieren voluntariamente comprar.
O colocarte entre millones de personas y algo que necesariamente necesitan.
Ambas producen dinero.
Pero socialmente no significan lo mismo.
Quizá durante demasiado tiempo hemos confundido precio con valor.
Rentabilidad con productividad.
Propiedad con derecho absoluto.
Crecimiento con acumulación.
Y mercado con ausencia de reglas.
Un mercado sin reglas no es un mercado libre.
Es simplemente un territorio donde gana quien llega primero con más capital.
Podemos permitir casi todo excepto convertir la necesidad en casino
Ese podría ser el pacto.
Hazte rico.
Invierte.
Construye.
Emprende.
Compra.
Vende.
Arriesga.
Fracasa.
Vuelve a intentarlo.
Pero algunos bienes tendrán límites.
Porque sostienen la vida del resto.
Y determinadas ventajas públicas tendrán memoria.
Una vivienda protegida hoy será vivienda protegida dentro de cien años.
Una ayuda pública no se convertirá posteriormente en plusvalía privada extraordinaria.
Cada generación heredará de la anterior un parque mayor, no un agujero nuevo que volver a financiar.
Entonces quizá podamos reconciliar dos conceptos que hemos tratado absurdamente como enemigos:
propiedad y función social
prosperidad y límites
mercado y protección
No necesitamos elegir entre capitalismo salvaje y planificación absoluta.
Quizá solo necesitamos decidir que hay una diferencia entre enriquecerse creando abundancia y enriquecerse administrando escasez.
Y construir las reglas alrededor de esa diferencia.
Porque una economía puede permitir que alguien suba muy alto.
Lo que no debería permitir es que, para subir, tenga que retirar la escalera a todos los demás.
